【金玲地产见解】看大温楼市2017上半年的大金额交易雷米盖拉德，是危机还是机遇？！-金驿投资俱乐部
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时间过得太快了。国庆长周末一过完，我们就正式的进入了2017年的下半年。突然有种感觉，这一不留神就能把这2017年过完了。其实今年还是发生了一些大事的。一直以来很关心大温地产市场的朋友们，我们就一起来回顾一下，这半年我们身边都有过哪些重大交易吧华夏龙魂。看看有没有你意想不到的？
几笔大金额商业地产交易：
1）Ivanhoe在2015年的时候以 $2.05 亿($205 Million) 的价格卖了metrotown的 Metrotower III。 Metrotower III 是新盖好的AAA级办公大楼。它的购买者正是 Metrovancouver。
【Metrovancouver】（大温哥华地区）是个正式的政府联盟机构。机构内每个城市地区在一起协商制定区域性长远计划。在之前的文章（温哥华房价深度剖析系列之-- 百年大计）中有介绍过。
Metrotower I 和 II 则分别建于1989 和1991年。2016 年他们一共卖了 2.74 亿 （$274 million ）。这个在今年上半年才正式完成交易。
2）温哥华的2个最大的购物中心 Pacific Centre 和 Oakridge Mall 都在今年的交易之中。
市中心的Pacific Centre 以及另外的11栋市中心办公大楼的50% 非管理权益同时被 安大略的养老金董事会与工作安全保险董事会共同以 约20亿（$2 Billion) 的价格购买塔林托娅 。
3）41 街夹Cambie 的 Oakridge 购物中心，占地面积约28 英亩。建于1956年，是温哥华CD-1 用地里面的头一号（至今为止CD-1 的用地已经编号到600多号了）浚县吧。目前建筑总面积是80多万平方尺。
原来的持有者 Ivanhoe Cambridge 在2014年获得市政府委员会批准重新开发建设总面积超过400万平方尺的综合开发设计。
下面是几个概念图：
3a）从南往北看
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3b）住宅分布 （黄色部分）
去年初因为发现了地理条件的限制对整个设计进行了更改，减少了部分开发面积仙人传奇。
今年Ivanhoe Cambridge 以近10亿（ 约960 million) 的价格卖给了 Quadreal Property Group。画皮姐
４）据collier 的报告称，去年底才刚建好开张的以Walmart为中心的总面积达37万平方尺的 Central at Garden City 商圈也将以约 2.2亿 （$220 million）的价格卖给海外投资人九阳神医。
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同样的一件事k923，有些人看到的是危机，有些人看到的是机遇。
去年一年的公寓楼整栋楼出售的成交量猛增，有人说房价肯定是涨到头了华为荣耀4a，所以这些多年的持有者都想趁着最高点把手里的楼都卖了。
再看看这些大的基金公司，也都大量的出售手里的黄金地段投资，想赶快套现，不能冒地产泡沫的风险。
其实，这些观点有一部分是对的。但是我认为对卖家出售的根本原因的判断是不正确的时空港 。
道理很简单
选择出售的人基本不会是开发商。这类投资人他们在当初选择购买与持有这些房地产的目的就是持续的现金流与增值。也就是说，当它的最高价值可以由收租金来实现的时候，长期持有它来收租金是最明智的选择。现在整个大温地区都在做土地使用改革。
当同样一块地上原本只可以盖1万尺的面积，现在可以盖3万，5万，甚至更多的时候，它的再开发价值就明显超过了租金带来的价值。也就是说，土地”最大价值化“ 的用途发生了质的改变。这时候，持有者希望在增值上获得的最大价值只有通过开发这个土地来实现。
然而，这类投资人本身并不想去做开发，或者因为没有经验和资源而无法进行开发。那么，以可开发用地的价格卖给开发商就是这时候最明智的选择。这其中有能力和资源又不着急卖的卖家会花些时间把项目审批包装好之后再卖，因为减少了买家项目审批的不确定性，往往可以卖到更好的价格。
另一方面，开发商在做购买选择的时候，考虑的重点在于投资回报周期，投入对产出的比例。而不是长期持有与现金流。与前面讲到的那类投资目的是截然不同的。有一个可以立即做开发的项目，可以估算利润金额，能够满足回报目标就是好的投资项目。
所以，这样的买卖交易是一个各取所需，双赢的产物。绝不是有些人认为的，一拨人赚完了钱走了。
这些省养老金董事会啊，教师养老金基金等等，他们的投资目的就是同上-现金流与增值宋子凌。 他们派谁去搞开发啊？又麻烦又有风险。直接卖了套现最安全。
如果持有者本身也做开发，它在这种土地使用改革大潮中也会改变土地用途来实现土地“最大价值化“。最好的例子就是Arbutus 私人俱乐部对面的 Arbutus 购物中心。它的持有者是Larco 投资公司。本身也做开发。因此，它将自己全新开发建设这个一直以来以 safeway为最主要租客的购物中心。
除了在购物商场面积上的增加外，还会建一些公寓。但是整个开发结束后，全部用于出租龙临天下 。
总而言之，投资目的不同，投资选择与决定会很不同。从上面例子的分析中也可以看出，什么时候该买与该卖也会不同。
有时候有人会问我，做什么投资最好？
今天我统一回答：要看情况。我对你不了解，就没办法给出答案秦朝悠闲生活。
那么，现在到底是危机还是机遇？
我认为绝对是机遇。过去的温哥华在城市发展建设上一直是非常保守的。直到2011年，所有大温哥华地区内成员城市地区分别同意共同遵守【大温哥华区域增长策略】后，我们才看到了各个城市都有大动作。这个增长策略是根据预计的人口增长数量与速度而做的。
我相信在未来的10 - 20年，如果可以把握住温哥华城市化的这一波大潮，会有一大批大大小小的地产投资人赚到钱，而且是可观的数目。
作者、俱乐部创始人：
Jana Jin 金玲
地产投资是件非常有趣的事情，如何通过它为您创造财富与未来也是非常激动人心的事情。从事地产多年，但我仍然相信只有不断的学习与磨练才可以平稳持久的这条路上走下去。
所以，欢迎也和我一样喜欢地产投资的朋友，我们一起学习，一起投资，一起成功竞速车友会！
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